物业办公用房不算在可售面积里边，公摊面积主要由两部分组成：
1、能构成整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等。
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体。作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。因此物业办公用房不计入可售面积里面。
相关拓展：分摊原则如下：
1、商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。